2013年9月6日，A公司与某物业公司签定《前期物业服务合同》，约好对案涉项目供给前期物业处理服务。2015年1月21日至24日，某商业公司与A公司签定《商品房预售合同》52份，购买涉案项目中的52套房子。合同载明“甲方已选聘某物业公司对该房子进行前期物业处理，并与其签定了《前期物业处理服务合同》。因该房子规划用处为商业用房，甲乙两边已签定了《业主暂时处理规约运用条约》。”合同弥补条款关于物业处理的约好载明：“1.乙方承认甲方已向其明示了《前期物业服务合同》及《业主暂时处理规约》。赞同甲方指定的前期物业处理公司对除乙方购买规模之外的区域来处理服务。2.甲方赞同乙方在详细运用该房子时有权指定物业服务企业对乙方购买规模内的物业及隶属设备来处理和服务。甲方不能以此为理由延期交给或许延期处理房产证。主合同约好的附件五不再实行，两边按本条款实行。3.物业服务费、电梯运转费的核算以建筑面积核算。4.乙方运用规划用处为商业物业（工作）的该房子展开经营活动时，必定要契合甲方的全体商业（工作）规划。”2015年1月21日，某商业公司授权B公司处理涉案项目房子租借事宜。2015年2月11日，B公司与某银行青岛分行签定《房子租借合同》，约好将项目内面积为15719平方米的商业网点租借给该青岛分行运用，租借期限自2015年4月1日至2025年12月31日。2017年9月29日，两边又签定弥补协议（一）约好将坐落项目网点别的一部分房子及隶属场所租借给某银行青岛分行运用，租借期限自2017年6月15日至2027年6月14日。
涉案项目物业交给后，某物业公司进行了相关的物业处理服务。某银行青岛分行租借某商业公司房子并于2015年7月入驻，对涉案房子相关区域的日常保安、保洁，及供水、供电、消防、电梯等隶属设备设备的保护保养，自行担任处理或收购了其他单位的物业服务。2019年1月，某物业公司向某银行青岛分行催缴物业服务费及逾期付款违约金。某物业公司与某银行青岛分行、某商业公司就物业服务费的交纳问题构成胶葛。
某物业公司向法院申述恳求某银行青岛分行、某商业公司付出拖欠的归纳物业服务费6883546.49元（2017年8月1日至2019年6月30日期间），并判令某银行青岛分行、某商业公司付出自合同约好应交纳物业服务费之日起至实践给付之日止的违约金（暂核算至2019年6月30日为7212460.30元）。
济南铁路运输中级法院于2020年8月17日作出（2019）鲁71民初87号民事判定：一、某银行青岛分行自本判定收效之日起十日内向某物业公司付出2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费1111063元；二、某商业公司对本判定第一项承认的金钱向某物业股份有限公司承当连带清偿职责；驳回某物业股份有限公司其他诉讼恳求。某物业公司不服提出上诉，山东省高级人民法院于2021年2月3日作出（2020）鲁民终2866号民事判定：驳回上诉，维持原判。某物业公司不服向最高人民法院院恳求再审，最高人民法院于2022年3月15日作出（2021）最高法民申6280号民事裁定提审本案，并于2023年6月28日作出（2022）最高法民再223号民事判定：一、吊销山东省高级人民法院（2020）鲁民终2866号民事判定和山东省济南铁路运输中级人民法院（2019）鲁71民初87号民事判定；二、某银行青岛分行向某物业公司付出2017年8月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4387215.98元，付出以每月物业费239055.61元为根底，从应交纳物业服务费之日起至实践给付之日止，在2019年8月20日前按我国人民银行同期同类借款利率为规范、自2019年8月20日起按我国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期借款商场报价利率（LPR）为规范核算的违约金；三、某商业公司对判定第二项承认的物业服务费向某物业公司承当连带清偿职责；四、驳回某物业公司其他诉讼恳求。
法院征引《物权法》第72条（现《民法典》第273条），承认前期物业服务合同具有“法定延续性”：
合同主体穿透规矩：建筑设计企业与物业企业签定的前期合同，在物业所有权搬运后主动束缚全体业主，此系根据建筑物区别所有权有部分不可分割的特性。
意思表明束缚规矩：开发商与业主在买卖合同中关于另行选聘物业的约好，因违背《物业处理条例》第24条关于前期物业强制投标的规矩，且危害物业企业信任利益，构成权力乱用。
服务不可分准则：银行虽自行收购安保服务，但水电、消防等公共设备仍需物业一致保护，部分服务外包不构成全体物业联系的免除事由。
扣减正当性根底：业主自行承当部分服务导致物业本钱下降，依《民法典》第533条形式改变准则，答应扣减20%费用。
商场基准参照：结合周边物业收费规范及职业本钱测算，避免前期合同因缺少竞争性导致价格畸高。
方针导向考量：经过费用调整引导业主活跃组成业委会，破解“前期物业终身制”困局。
本案建立的“扣减但不禁用”规矩具有立异性：既保护前期合同效能，又经过费用调整完本钱质公正。但需警觉司法过度介入商业判别，宜经过强化业委会组成程序、完善物业费听证机制等前置办法削减裁量依靠。
在《民法典》合同编司法解说中增设物业费动态调整条款，建立本钱审计与商场比价程序。
· 现实根据：某商业公司与开发商在《商品房预售合同》中清晰约好“主合同附件五（前期物业服务合同）不再实行，乙方有权自行指定购买规模内的物业服务企业”。
《民法典》第465条（合同相对性准则）：合同仅对当事人具有法令束缚力。开发商与业主之间关于扫除前期合同的约好，因物业公司非合同主体，不能直接束缚物业公司。
《最高人民法院关于审理物业服务胶葛案子详细使用法令若干问题的解说》第1条：业主不得以未实践享用或无需承受服务为由回绝实行缴费职责，但未扫除业主与开发商关于物业服务组织的特别约好效能。
· 战略：着重业主与开发商已经过弥补协议改变前期合同条款，物业公司未参与洽谈且未明示承受，建议两边权力职责应以商品房预售合同为准。
· 现实根据：某银行青岛分行作为承租人，未直接签署前期合同，仅经过租借联系取得房子运用权。
《民法典》第939条（原《物权法》第81条）的破例景象：若屋子的用处、处理规模与社区公共设备彻底独立（如封闭式商业网点），可建议其不构成“区别所有权的共有部分”，然后不受前期合同束缚。
· 战略：提交根据证明涉案区域具有独立处理条件（如自建水电体系、独立安防设备），建议其物业服务需求与社区公共处理无关。
· 现实根据：某银行青岛分行已自行承当安保、保洁及设备保护，实践减轻了物业公司的服务本钱。
《民法典》第533条（形式改变准则）：若合同实行根底发生严重改变（如业主自行承当部分服务），可恳求调整费用规范。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解说（二）》第26条：因客观情况导致显失公正的，法院可酌情调整。
· 战略：托付第三方组织出具本钱评价陈述，量化物业公司实践服务规模减缩对应的本钱减损，建议按份额扣减物业费。
《物业处理条例》第41条：物业费应遵从合理、揭露及费用与服务水平相适应的准则。
· 战略：搜集区域内同类商业物业收费数据，证明合同单价违背商场合理区间，恳求法院参照商场价从头核定。
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