1. 确认合同无效：收集能证明物业合同无效的证据，如合同主体不具备资质、违反法律和法规强制性规定等，向法院或仲裁机构申请确认合同无效。

　　2. 与物业协商：以书面形式向物业提出合同无效问题，要求其停止服务并办理交接。协商过程注意留存证据，如聊天记录、会议纪要等。

　　3. 向有关部门投诉：若协商无果，可向当地房地产行政主任部门、物业管理协会等投诉，请求介入调查和处理。

　　4. 召开业主大会：组织召开业主大会，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，解聘“黑物业”，重新选聘新的物业服务企业。

　　5. 通过法律途径解决：若上述方法都没有办法解决，可向人民法院提起诉讼，要求“黑物业”退出小区，返还多收的费用，并赔偿造成的损失。

　　第一，返还财产。若合同被认定无效，因该合同取得的财产需予以返还；若不能返还或者没有必要返还，则应折价补偿。比如物业服务企业收取的物业费，需返还给业主。

　　第二，过错赔偿。有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，若双方都有过错，各自承担对应责任。例如物业企业未按约定提供服务导致合同无效，要赔偿业主损失；若业主故意隐瞒信息致使合同无效，也需承担对应责任。

　　第三，收缴财产。若双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，因此取得的财产应收归国家所有或者返还集体、第三人。

　　第四，认定合同条款效力。合同部分无效且不影响别的部分效力的，别的部分仍然有效。比如物业服务合同中某项收费条款无效，但不影响其他服务条款的履行。

　　法院会根据具体案件事实和证据，依法作出公正判决，以保障当事人合法权益，维护市场秩序和社会公平正义。

　　若物业服务企业已按照合同约定提供了实质性的物业服务，根据公平原则和实际服务情况，业主应支付相应的费用。一般参照当地同类物业服务的收费标准，结合物业服务企业实际提供服务的项目、质量、成本等因素综合确定。比如，小区安保、卫生清洁、设施维护等方面达到了当地同档次小区的服务水平，可参考该档次小区的物业费标准计算。

　　若物业服务企业未提供实质服务，业主则无需支付物业费。若业主已支付部分费用，有权要求物业服务企业返还。

　　若物业服务存在很明显瑕疵，如卫生清理不及时、安保措施不到位等，业主支付的费用应相应减少。法院通常会根据服务瑕疵的程度，酌情降低物业费的支付比例。

　　若合同无效是因物业服务企业过错导致，业主可要求其承担对应赔偿相应的责任。若因业主问题造成合同无效，给物业服务企业造成损失的，业主也需承担赔偿责任。

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